O Instituto Nacional da Habitação demonstra-se incompetente ao fazer vista grossa às actividades irregulares dos mediadores imobiliários, vulgo intermediários, não licenciados, que agem à margem da lei por anos consecutivos, sob o olhar conivente das autoridades.
Em Angola há leis para tudo, mas algumas não se fazem ver nem sentir,demonstrando uma das grandes lacunas do Governo angolano, que é a falta de fiscalização.
A Lei do Arrendamento Urbano (Lei n.º 26/15, de 23 de Outubro) — de facto existe, o que não existe é a dita “regra” do inquilino ser obrigado a pagar seis (6) meses de renda adiantados e mais um mês de comissão aos ditos intermediários.
Arrendar uma casa em Angola actualmente, é uma das experiências mais desagradáveis que se pode imaginar. Se algum dia o procedimento já foi simples, hoje é uma lembrança distante na memória do cidadão angolano comum. Hoje, para a maioria das pessoas, é uma experiência que combina urgência, desinformação e, geralmente, extorsão disfarçada de lei.
O mercado imobiliário residencial — em particular em Luanda e Icolo e Bengo — funciona à margem de um enquadramento legal que existe, que é claro, mas que não funciona. No centro desta ‘maka’ está a figura do “intermediário”, o tal agente informal que se interpõe entre o senhorio e o inquilino e ditas regras, transformando a procura de uma habitação numa sequência de malabarices, entre taxas, visitas frustradas de propósito com vista a “chupar” dinheiro e preços manipulados.
Lei n.º 26/15, de 23 de Outubro — A Lei do Arrendamento Urbano
O que diz a lei — e o que acontece na prática. A Lei n.º 26/15 é a principal referência legal em matéria de arrendamento habitacional, aprovada pela Assembleia Nacional e em vigor desde 22 de Janeiro de 2016. Dez anos depois, menos da metade da população angolana conhece esta lei, que foi criada exactamente porque o enquadramento anterior — assente no Decreto n.º 43.525, de 1961, e no Código Civil — se encontrava desactualizado e desajustado à realidade constitucional e económica do país.
A lei foi pensada para proteger tanto o inquilino como o senhorio, mas sobretudo para repor o equilíbrio numa relação contratual historicamente desequilibrada.
Sobre a antecipação de rendas a lei é inequívoca: É proibido aos contratantes estipularem antecipação de renda superior à correspondente a três (3) meses, relativamente ao início do período a que respeita, ficando reduzida a esses limites sempre que os exceda. Na renovação ou prorrogação do contrato, o senhorio não pode exigir antecipação superior a 30 dias.
Na prática, o que se observa é o oposto: é comum — e até imposto — que o inquilino pague seis, doze ou mais meses adiantados, de acordo com a vontade do senhorio, como condição para fechar o negócio. Um cenário tão presente na vida do cidadão angolano que, hoje em dia, é já uma “regra” que espezinha a própria lei. Quem vai procurar uma casa para arrendar, tem de preparar valores de seis meses de renda,no mínimo, obrigatoriamente.
Trata-se de uma aberrante violação directa e manifesta da lei, tolerada pelas autoridades e por ausência de fiscalização efectiva.
Sobre a formalidade do contrato, a lei exige que o contrato de arrendamento seja celebrado por escrito e que contenha elementos mínimos obrigatórios tais como: a identificação de ambas as partes, a identificação e localização do imóvel, a finalidade do arrendamento e o seu prazo. Exige ainda que o imóvel disponha de Certificado de Habitabilidade, atestando condições mínimas de habitação emitido por uma autoridade administrativa competente, mediante vistoria realizada a menos de 6 anos antes da celebração do contrato de arrendamento.
Contudo, na informalidade dos intermediários, estes requisitos são ignorados em bloco.
Sobre as penalizações a lei vai mais longe: a recusa da emissão do recibo de renda, por qualquer uma das partes, passa a ser considerada crime de especulação, punível com pena de um a três anos de cadeia, assim como receber qualquer quantia que não esteja especificada no contrato de arrendamento.
As taxas de deslocação (agora ao preço de 3000 kwanzas) cobradas pelos intermediários por visitas a imóveis que depois se revelam indisponíveis — sem qualquer contrato escrito que as ampare — enquadram-se precisamente neste tipo de cobrança ilícita.
A Lei de Mediação Imobiliária (Lei n.º 14/12, de 4 de Maio) e o Decreto Presidencial n.º 320/20 descrevem que a mediação imobiliária em Angola não é uma actividade livre. O sector é regido pela Lei n.º 14/12, de 4 de Maio — Lei de Mediação Imobiliária — que regula o processo de estabelecimento e o exercício de actividades dos mediadores e dos angariadores imobiliários, conjugada com o Decreto Presidencial n.º 320/20, de 24 de Dezembro, que aprova o Regulamento de Licenciamento e Inscrição para o Exercício das Actividades de Mediação Imobiliária e Angariação Imobiliária.
Os intermediários — indivíduos estes que nem devem ter ciência da existência de tal lei (Lei n.º 14/12, de 4 de Maio) — agem na maior normalidade, sem temer quaisquer punições. Afinal, “o que o olho não vê, o coração não sente”.
Ainda assim a lei é clara quanto a quem pode exercer esta função. A actividade de mediação imobiliária em Angola apenas pode ser exercida por mediadores imobiliários devidamente habilitados e licenciados, sendo a licença concedida pelo Instituto Nacional da Habitação (INH), através da emissão de cartões de identificação válidos por três anos.
Isso significa que o intermediário informal que opera apenas com um número de telefone — sem licença, sem morada, sem registo, sem idoneidade moral — exerce a actividade ilegalmente.
As características dos mediadores informais são comuns: muitos têm nomes falsos e não dispõem de endereço próprio, agem em grupos, constituindo associações criminosas e, apenas com um número de telefone, dá entrada num negócio que prospera à custa do interessado, ou seja, da vítima.
A lei exige ainda que qualquer contrato de mediação imobiliária seja celebrado por escrito, com a identificação do imóvel, das partes e das condições do serviço.
Porém, o que acontece é outra coisa: a relação contratual com os clientes é verbal, quando a Lei de Mediação Imobiliária obriga à assinatura de um contrato por escrito com especificações concretas do imóvel, o que coloca os interessados em situação de desvantagem.
Agora, como funciona uma comissão de mediação num mercado regulado?
O modelo tradicional e digital. Num mercado imobiliário organizado — seja físico ou digital — a lógica da comissão de mediação obedece a um princípio fundamental: o mediador presta um serviço a quem o contratou, e é essa parte que paga.
Na mediação para arrendamento, o cliente do mediador é, em regra, o senhorio. É ele quem quer alugar o imóvel, quem beneficia directamente da conclusão do negócio, e quem portanto remunera o mediador pelo trabalho de angariação e prospecção. O inquilino é o destinatário final do serviço, mas não é a parte que mandatou o mediador.
A actividade do mediador imobiliário consiste na realização de diligências necessárias para conseguir e convencer os interessados a realizar negócios que visam o arrendamento de imóveis, mediante remuneração devida pela conclusão e perfeição do negócio.
A remuneração, portanto, só é devida quando o negócio é efectivamente concluído — não por cada visita a um imóvel, disponível ou não.
Em Angola, este modelo é invertido e distorcido pelos intermediários informais: é o inquilino — a parte mais vulnerável — quem paga por cada visita, quem paga a comissão no fecho do negócio, e quem ainda paga meses adiantados de renda em violação directa da lei.
A falta de fiscalização e aplicação séria da lei dá ao intermediário informal um poder desproporcionado de definir as regras do jogo. O inquilino aceita as condições — ilegais que sejam — por não ter alternativa visível ou por puro desconhecimento da lei.
